发布时间: 1/9/2026
特朗普拟推独栋住宅收购禁令，直击美国住房可负担性痛点
美国前总统特朗普近日在社交媒体上放出重磅消息，称将推动禁止大型企业投资者收购独栋住宅，以此为美国民众降低购房成本，让更多人能实现拥有住房的“美国梦”。他表示会请求国会将这一计划“立法固化”，并将在本月晚些时候的达沃斯世界经济论坛上进一步讨论相关细节。这一承诺瞬间引爆了美国住房市场和政坛，毕竟多年来住房倡导者和议员们一直呼吁限制华尔街在住宅市场的扩张。不少普通民众对此表示期待，毕竟看着房价逐年攀升，年轻人想要拥有自己的房子变得越来越难。
禁令提议背后的市场背景与各方反应
事实上，自2008年金融危机引发大量房屋止赎后，黑石等华尔街私募股权公司就开始大举收购独栋住宅并转为出租，逐渐成为美国住房市场的主要房东之一，这一趋势也引发了两党议员的关注，指责这些企业推高了租房和购房成本。特朗普的提议正是呼应了这一多年来的诉求，但不少分析师对禁令能否真正拉低房价提出了质疑。受此消息影响，全球最大私募股权买家之一的黑石股价在周三下跌超过5%，其他房产相关企业如Builders FirstSource、Invitation Homes的股价也分别下跌超5%和6%，市场对这一政策的不确定性可见一斑。
特朗普在社交媒体上感慨，“拥有住房的美国梦正越来越多的人难以企及，尤其是年轻美国人”，还强调“住房是给人住的，不是给企业的”。这番话戳中了很多美国人的痛点，毕竟对于大多数普通家庭来说，拥有一套属于自己的房子是人生的重要目标。目前白宫尚未就禁令细节（比如是否需要国会批准）作出回应。值得注意的是，特朗普此番表态正值其政府面临民众对经济政策的悲观情绪之际，近几周他一直在试图缓解选民对生活成本的焦虑，而住房可负担性正是美国人最关心的问题之一。
政坛动态与政策前景的分歧
倡导关注私募股权对租户影响的组织“私募股权利益相关者项目”发言人萨姆·加林对特朗普的举动表示欢迎，她称“我们热切期待这项政策的具体内容，但敦促决策者不要就此止步”。她提到，很多租户在面对机构房东时常常处于弱势地位，希望政策能同时改善他们的居住处境。在政坛方面，参议院少数党领袖、民主党人查克·舒默在社交媒体上指出，“参议院民主党人去年就尝试推动类似法案，但被共和党阻止了”。而俄亥俄州共和党参议员伯尼·莫雷诺则表示，他将提出法案把特朗普的提议纳入法律，这也让政坛对该政策的走向产生了更多讨论。
分析师对禁令效果的质疑与不同观点
不过，部分住房行业分析师认为，考虑到机构投资者在整体市场中的占比相对较小，禁令可能对房价影响有限。城市研究所研究员劳里·古德曼表示，禁令的影响很大程度上取决于“大型投资者”的定义：黑石称机构仅持有美国0.5%的独栋住宅，而古德曼的研究显示，若将持有至少1000套房产且分布在三个以上地区的投资者定义为机构投资者，这一比例约为4%，且在过去几年中因高利率和高房价导致购买放缓，这一数字保持稳定。她认为，单纯的禁令可能无法从根本上解决住房可负担性的问题。
古德曼还指出，禁令提议还引发了其他问题，比如机构投资者已持有的房产该如何处理，是要求他们抛售还是有其他过渡方案，目前都没有明确答案。她认为与其全面禁止，“不如要求机构投资者为租户提供更多福利，比如稳定的租金、更好的房屋维护服务”。Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟则警告称，如果禁止大型投资者收购独栋住宅，他们的位置可能会被中型或小型投资者取代，而非首次购房者，这可能无法真正实现让普通人更容易购房的目标，毕竟小型投资者同样以盈利为目的，未必会降低房价。